Forældrekøb er udbredt på ejerboligmarkedet, hvor forældre køber en bolig og lejer den ud til deres studerende barn. I andelsboligforeninger er det derimod sjældent muligt – og det skyldes en helt grundlæggende egenskab ved andelsboligen. Her gennemgår vi, hvorfor klassisk forældrekøb som regel ikke kan lade sig gøre, hvilke undtagelser der findes, og hvilke alternativer familier i praksis bruger i stedet.
Grundreglen: bopælspligt
I modsætning til ejerlejligheder har langt de fleste andelsforeninger bopælspligt for andelshaverne. Det betyder, at den person, der ejer andelsbeviset, også selv skal have folkeregisteradresse i og fysisk bebo lejligheden.
Bopælspligten er hele forklaringen på, at klassisk forældrekøb normalt ikke er muligt: i den model ville forældrene eje andelen og leje den ud til barnet – men netop udlejning til andre, mens man selv bor et andet sted, er det, bopælspligten forhindrer. Andelstanken bygger på, at man bor i sin egen andel, ikke at man ejer den som investering.
Undtagelserne
Nogle få foreninger tillader alligevel en form for forældrekøb i deres vedtægter. Det vil typisk stå eksplicit – for eksempel at "udlejning til livsarvinger (børn og børnebørn) er tilladt". Disse foreninger er eftertragtede, og det kan betyde længere ventelister eller højere efterspørgsel. Står der intet i vedtægterne, er forældrekøb som udgangspunkt ikke en mulighed, uanset hvor gerne både forening og familie måtte ville det.
Læs derfor altid vedtægterne grundigt, før I lægger planer – og spørg bestyrelsen direkte, hvis formuleringen er uklar.
Skat ved forældrekøb – hvis det er tilladt
I de tilfælde, hvor forældrekøb faktisk er tilladt, gælder de almindelige skatteregler for udlejning. Forældrene skal beskattes af lejeindtægten, og der gælder regler for, hvad der anses for en markedsleje mellem nært beslægtede. Her bør I altid søge rådgivning hos en revisor, fordi reglerne om beskatning af udlejning til familie er komplekse og ændrer sig. Vær særligt opmærksom på, at lejen mellem familie skal svare til markedslejen – sættes den kunstigt lavt, kan Skattestyrelsen korrigere beskatningen og i nogle tilfælde betragte forskellen som en gave.
Alternativet: familielån
Når forældrekøb ikke er tilladt, vælger mange familier i stedet en familielånsmodel. Her køber barnet selv andelen – og opfylder dermed bopælspligten – mens forældrene låner barnet pengene til købet.
Lånet laves typisk som et anfordringslån, der kan være rentefrit, og som forældrene kan kræve indfriet når som helst. For at nedbringe gælden over tid kan forældrene herefter give barnet en afgiftsfri gave op til det årlige afgiftsfrie beløb, som reguleres år for år. På den måde kan en del af lånet løbende "eftergives" inden for skattereglerne.
En anden mulighed er kaution eller sikkerhedsstillelse, hvor forældrene hjælper barnet med at blive godkendt til et lån i banken uden selv at eje andelen.
Husk altid at få en advokat eller revisor til at oprette gældsbreve og gaveoverdragelser, så dokumentationen er i orden, og skattereglerne overholdes.
Familielånsmodellen trin for trin
Vil I bruge familielånsmodellen, foregår det i praksis nogenlunde sådan her:
- Barnet skrives op eller finder en bolig og bliver godkendt som andelshaver af foreningen på helt normal vis.
- Forældrene låner barnet pengene – helt eller delvist – til at betale for andelen. Lånet oprettes som et anfordringslån med et skriftligt gældsbrev.
- Gældsbrevet udformes korrekt af en advokat eller revisor, så det er klart, at der er tale om et reelt lån og ikke en skjult gave.
- Gælden nedbringes over tid ved, at forældrene hvert år kan give barnet en afgiftsfri gave op til det årlige beløb, og denne gave modregnes i lånet.
- Barnet bor selv i boligen og opfylder dermed bopælspligten – modsat ved et egentligt forældrekøb.
Fordelen er, at familien får hjulpet barnet økonomisk, uden at man bryder bopælspligten eller foreningens regler. Ulempen er, at barnet juridisk står som ejer og selv hæfter for boligen – men det er netop pointen, der gør modellen lovlig.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg købe en andelsbolig til mit barn?
Som hovedregel nej, fordi bopælspligten kræver, at ejeren selv bor i boligen. Kun hvis
foreningens vedtægter udtrykkeligt tillader udlejning til livsarvinger.
Hvad er forskellen på forældrekøb og familielån?
Ved forældrekøb ejer forældrene boligen og lejer ud. Ved familielån ejer barnet selv
boligen, og forældrene låner blot pengene – det respekterer bopælspligten.
Er et anfordringslån rentefrit lovligt?
Ja, et anfordringslån kan oprettes rentefrit mellem familiemedlemmer. Få det altid sat
ordentligt op skriftligt af en rådgiver.
Hvad sker der, hvis et ulovligt forældrekøb opdages?
Bryder man bopælspligten ved reelt at leje andelen ud, mens ejeren bor et andet sted, kan
foreningen gribe ind – i sidste ende med eksklusion og tvunget salg af andelen. Derfor er
det afgørende at holde sig inden for vedtægterne og bruge en lovlig model som
familielånet.
Kilder og læs mere
- Foreningens vedtægter – afgør, om udlejning til livsarvinger er tilladt.
- Skattestyrelsen – regler om familielån, anfordringslån og afgiftsfri gaver.
- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) – om bopælspligt.