Når en andelsboligforening skal fastsætte prisen på andelene, kan den vælge mellem flere metoder til at værdiansætte ejendommen. De to mest udbredte er valuarvurderingen og den offentlige vurdering. Valget er ikke teknisk pedanteri – det kan afgøre, om din andel koster 1,2 millioner eller 2,4 millioner kroner. I denne guide forklarer vi forskellen, hvordan vurderingen smitter af på andelskronen, og hvad du som køber skal være særligt opmærksom på.
De tre vurderingsmetoder
Andelsboligforeningsloven fastsætter en maksimalpris for, hvad en andel må sælges til (det såkaldte maksimalprisprincip). Prisen tager udgangspunkt i foreningens formue, og formuen afhænger først og fremmest af, hvad ejendommen er sat til. Loven tillader tre måder at værdiansætte ejendommen på:
- Anskaffelsesprisen: Den oprindelige pris, foreningen betalte for at købe eller opføre ejendommen. Metoden giver typisk den laveste – og mest stabile – værdi, og bruges sjældent af ældre foreninger, fordi den ligger langt under markedsniveau.
- Den offentlige vurdering: Den seneste offentlige ejendomsvurdering. Historisk har den været konservativ og er haltet bagefter markedet, blandt andet fordi vurderingssystemet i mange år var sat i bero.
- Valuarvurderingen: En vurdering foretaget af en valuar – en ejendomsmægler med særlig uddannelse i erhvervsejendomme – af, hvad ejendommen ville kunne sælges for som udlejningsejendom. Det er altså ikke summen af de enkelte lejligheders frie handelsværdi, men ejendommens værdi som samlet investeringsobjekt.
De tre principper er ikke bare tre veje til det samme resultat – de giver vidt forskellige andelsværdier og vidt forskellige risikoprofiler. Tabellen herunder opsummerer, hvad hvert princip betyder i praksis:
| Princip | Hvad er det? | Fordele | Ulemper |
|---|---|---|---|
| Anskaffelsespris | Den pris, foreningen oprindeligt betalte for at købe eller opføre ejendommen. | Meget stabil andelskrone, billige andele, ingen løbende udgift til vurderinger. | Afspejler ikke markedet; andelshaverne får ikke del i ejendommens værdistigning. |
| Offentlig vurdering | Den seneste offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen. | Gratis, objektivt udgangspunkt, relativt forudsigelig fra år til år. | Har historisk haltet bagefter markedet, og foreningen har ingen indflydelse på niveauet eller tidspunktet for nye vurderinger. |
| Valuarvurdering | En professionel vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom, udarbejdet af en valuar. | Følger markedet tættest og giver typisk den højeste andelsværdi. | Koster penge at få lavet, har begrænset gyldighed, og andelskronen kan falde, når markedet vender. |
Sådan påvirker vurderingen prisen på din andel
Mekanismen er enklere, end den lyder. Andelskronen – den faktor, der omregner din andels størrelse til en kroneværdi – beregnes groft sagt som foreningens samlede formue divideret med det samlede andelsareal. Når ejendommen sættes højere, stiger formuen, og dermed stiger andelskronen og den maksimale pris, du må sælge til.
Regneeksempel: Fra vurdering til andelsværdi
Lad os regne det igennem med et tænkt – og bevidst forenklet – eksempel. Tallene er rene illustrationstal og svarer ikke til nogen bestemt forening. Forestil dig A/B Eksempelgården, som har:
- En ejendom med en offentlig vurdering på 60 mio. kr.
- En realkreditgæld på 30 mio. kr.
- Et samlet andelsareal på 4.000 m²
Bruger foreningen den offentlige vurdering, er formuen groft sagt 60 mio. kr. minus 30 mio. kr. i gæld, altså 30 mio. kr. Fordelt på 4.000 m² giver det en andelskrone på 7.500 kr. pr. m². En andel på 75 m² må så maksimalt sælges for cirka 562.500 kr. (plus eventuelle godkendte forbedringer).
Nu får foreningen en valuarvurdering, der sætter ejendommen til 100 mio. kr. Formuen vokser til 70 mio. kr., andelskronen til 17.500 kr. pr. m² – og den samme andel på 75 m² må nu sælges for cirka 1.312.500 kr. Boligen er fysisk fuldstændig uændret, men maksimalprisen er mere end fordoblet alene på grund af vurderingsprincippet.
I virkeligheden indgår der flere poster i regnestykket – henlæggelser, reserver, kursregulering af lån og foreningens øvrige aktiver – så lad altid det reviderede regnskab og nøgleoplysningsskemaet være facit. Men mekanikken er den samme: vurderingen er den suverænt største håndtag på andelskronen. Det er forklaringen på, at to næsten identiske lejligheder i samme kvarter kan have vidt forskellige priser.
Hvorfor vælger så mange foreninger valuarvurdering?
I København er ejendomspriserne steget kraftigt over de sidste to årtier, mens de offentlige vurderinger ikke har fulgt med. En valuarvurdering lader andelshaverne få del i den værdistigning: andelene bliver mere værd, og man kan sælge til en højere pris. For mange foreninger er skiftet derfor en økonomisk fordel for de nuværende ejere.
Men fordelen kommer med et løbende vedligehold: en valuarvurdering er ikke permanent, og foreningen skal aktivt forholde sig til den år efter år.
Når valuarvurderingen udløber – eller foreningen skifter princip
En valuarvurdering har en begrænset gyldighedsperiode, som er fastsat i reglerne på området – tjek den aktuelle periode hos ABF eller i selve loven. I praksis betyder det, at de fleste foreninger bestiller en ny vurdering hvert år i forbindelse med årsregnskabet, så der altid ligger en gyldig vurdering bag andelskronen. Det er generalforsamlingen, der godkender regnskabet og dermed beslutter, hvilken vurdering der lægges til grund.
Hvad sker der så, hvis vurderingen udløber, uden at der kommer en ny? Så kan foreningen ikke længere bruge den som grundlag for maksimalprisen og må falde tilbage på et af de andre principper – typisk den offentlige vurdering. Ligger den markant lavere, kan andelskronen falde fra det ene regnskabsår til det næste, og en andelshaver, der står midt i et salg, kan pludselig stå med en lavere lovlig maksimalpris end forventet. Derfor er det et advarselstegn, hvis en forenings valuarvurdering er ved at løbe ud, uden at bestyrelsen har en plan for fornyelsen.
Skift af princip kan også gå den anden vej og være helt udramatisk. Nogle foreninger har valgt at gå fra valuarvurdering tilbage til den offentlige vurdering, fordi de nye offentlige vurderinger ligger tættere på markedet, og fordi man så sparer den årlige valuarregning. Vær desuden opmærksom på, at reglerne blev strammet politisk i 2020, og at der i den forbindelse kom overgangsordninger, som på visse betingelser lader foreninger fastholde ("fastfryse") en ældre valuarvurdering. Om en konkret forening er omfattet, og hvilke betingelser der gælder, bør du altid få bekræftet i foreningens regnskab og hos officielle kilder som ABF – det er for vigtigt til at gætte sig til.
Som køber er læren enkel: spørg ikke kun hvilket princip foreningen bruger, men også hvor længe den nuværende vurdering gælder, og om generalforsamlingen har taget stilling til, hvad der skal ske, når den udløber.
Risikoen ved en høj valuarvurdering
En høj vurdering ser god ud for sælgere, men den har en bagside. Hvis ejendomsmarkedet falder, eller renten stiger, kan en ny vurdering blive lavere – og så falder andelskronen. I værste fald kan andelshavere, der har købt på toppen og lånt op til den høje pris, ende "teknisk insolvente", hvor andelen er mindre værd end gælden i den.
Det er ikke et teoretisk problem. Flere foreninger er gennem årene kommet i alvorlige vanskeligheder, fordi de kombinerede høje valuarvurderinger med stor gæld og risikable lån. Som køber bør du derfor aldrig se isoleret på prisen, men også på foreningens gæld og på, hvor robust vurderingen er.
De nye offentlige vurderinger
Det offentlige ejendomsvurderingssystem har været under ombygning i mange år, og de nye, højere offentlige vurderinger er gradvist ved at blive rullet ud. Det kan ændre billedet: for nogle foreninger nærmer den offentlige vurdering sig nu valuarniveauet, mens andre kan opleve, at højere vurderinger trækker ejendomsskatterne op. Reglerne for, hvordan og hvornår valuarvurderinger må anvendes, er desuden blevet strammet politisk. Bruger foreningen den offentlige vurdering, er det værd at undersøge, om en kommende ny vurdering vil påvirke både pris og afgift.
Hvad betyder det for dig som køber?
Find altid ud af, hvilken vurderingsmetode foreningen bruger – det fremgår af regnskabet og af nøgleoplysningsskemaet. En forening med valuarvurdering er typisk dyrere, men prisen afspejler markedet bedre. En forening på offentlig vurdering eller anskaffelsespris kan være et "røverkøb", men her er ventelisterne ofte meget lange, netop fordi boligerne er billige. Vigtigst: vurder prisen sammen med foreningens gæld, ikke hver for sig.
Ofte stillede spørgsmål
Hvem laver en valuarvurdering?
En valuar – en ejendomsmægler med særlig efteruddannelse i værdiansættelse af
erhvervs- og udlejningsejendomme. Foreningen bestiller og betaler for vurderingen.
Hvor ofte skal vurderingen fornyes?
Vurderingen indgår i det årlige regnskab og opdateres typisk en gang om året. Det er
generalforsamlingen, der beslutter, hvilken vurdering der lægges til grund for andelskronen.
Kan andelskronen falde?
Ja. Hvis en ny vurdering er lavere end den forrige, falder formuen og dermed andelskronen.
Derfor er en høj andelskrone ikke en garanti – den kan ændre sig fra år til år.
Er en valuarvurderet forening farlig at købe ind i?
Ikke i sig selv. Risikoen opstår, når en høj vurdering kombineres med stor gæld og risikable
lån. Læs regnskabet og kig på gælden, før du vurderer prisen.
Hvad sker der, hvis foreningen ikke fornyer sin valuarvurdering?
Når vurderingen udløber, kan den ikke længere bruges som grundlag for maksimalprisen.
Foreningen må så bruge et af de andre lovlige principper – typisk den offentlige vurdering
– og ligger den lavere, falder andelskronen. Spørg derfor altid, hvornår den seneste
vurdering er fra.
Kan foreningen frit skifte mellem vurderingsprincipperne?
Generalforsamlingen kan beslutte at skifte princip, så længe det nye grundlag er lovligt
efter andelsboligforeningsloven. Et skifte kan flytte andelskronen mærkbart – op eller ned
– så beslutningen bør altid bygge på rådgivning og fremgå tydeligt af regnskabet.
Kilder og læs mere
- Andelsboligforeningsloven (bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber) – reglerne om maksimalpris og værdiansættelse.
- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) – vejledninger om vurdering og andelskrone.
- Vurderingsstyrelsen (vurderingsportalen) – om de offentlige ejendomsvurderinger.