Når en andelsboligforening skal fastsætte prisen på andelene, kan den vælge mellem flere metoder til at værdiansætte ejendommen. De to mest udbredte er valuarvurderingen og den offentlige vurdering. Valget er ikke teknisk pedanteri – det kan afgøre, om din andel koster 1,2 millioner eller 2,4 millioner kroner. I denne guide forklarer vi forskellen, hvordan vurderingen smitter af på andelskronen, og hvad du som køber skal være særligt opmærksom på.
De tre vurderingsmetoder
Andelsboligforeningsloven fastsætter en maksimalpris for, hvad en andel må sælges til (det såkaldte maksimalprisprincip). Prisen tager udgangspunkt i foreningens formue, og formuen afhænger først og fremmest af, hvad ejendommen er sat til. Loven tillader tre måder at værdiansætte ejendommen på:
- Anskaffelsesprisen: Den oprindelige pris, foreningen betalte for at købe eller opføre ejendommen. Metoden giver typisk den laveste – og mest stabile – værdi, og bruges sjældent af ældre foreninger, fordi den ligger langt under markedsniveau.
- Den offentlige vurdering: Den seneste offentlige ejendomsvurdering. Historisk har den været konservativ og er haltet bagefter markedet, blandt andet fordi vurderingssystemet i mange år var sat i bero.
- Valuarvurderingen: En vurdering foretaget af en valuar – en ejendomsmægler med særlig uddannelse i erhvervsejendomme – af, hvad ejendommen ville kunne sælges for som udlejningsejendom. Det er altså ikke summen af de enkelte lejligheders frie handelsværdi, men ejendommens værdi som samlet investeringsobjekt.
Sådan påvirker vurderingen prisen på din andel
Mekanismen er enklere, end den lyder. Andelskronen – den faktor, der omregner din andels størrelse til en kroneværdi – beregnes groft sagt som foreningens samlede formue divideret med det samlede andelsareal. Når ejendommen sættes højere, stiger formuen, og dermed stiger andelskronen og den maksimale pris, du må sælge til.
Et forenklet eksempel: To ens foreninger ejer hver en ejendom. Den ene bruger den offentlige vurdering på 60 mio. kr., den anden en valuarvurdering på 100 mio. kr. Har de samme gæld og samme antal kvadratmeter, vil andelene i den valuarvurderede forening være markant dyrere – for præcis den samme bolig. Det er forklaringen på, at to næsten identiske lejligheder i samme kvarter kan have vidt forskellige priser.
Hvorfor vælger så mange foreninger valuarvurdering?
I København er ejendomspriserne steget kraftigt over de sidste to årtier, mens de offentlige vurderinger ikke har fulgt med. En valuarvurdering lader andelshaverne få del i den værdistigning: andelene bliver mere værd, og man kan sælge til en højere pris. For mange foreninger er skiftet derfor en økonomisk fordel for de nuværende ejere.
En valuarvurdering er ikke permanent. Den skal fornyes med jævne mellemrum (typisk hvert år i forbindelse med regnskabet), og det er generalforsamlingen, der godkender, hvilken vurdering der lægges til grund. Andelskronen kan derfor svinge fra år til år – både op og ned – afhængigt af markedet og den nyeste vurdering.
Risikoen ved en høj valuarvurdering
En høj vurdering ser god ud for sælgere, men den har en bagside. Hvis ejendomsmarkedet falder, eller renten stiger, kan en ny vurdering blive lavere – og så falder andelskronen. I værste fald kan andelshavere, der har købt på toppen og lånt op til den høje pris, ende "teknisk insolvente", hvor andelen er mindre værd end gælden i den.
Det er ikke et teoretisk problem. Flere foreninger er gennem årene kommet i alvorlige vanskeligheder, fordi de kombinerede høje valuarvurderinger med stor gæld og risikable lån. Som køber bør du derfor aldrig se isoleret på prisen, men også på foreningens gæld og på, hvor robust vurderingen er.
De nye offentlige vurderinger
Det offentlige ejendomsvurderingssystem har været under ombygning i mange år, og de nye, højere offentlige vurderinger er gradvist ved at blive rullet ud. Det kan ændre billedet: for nogle foreninger nærmer den offentlige vurdering sig nu valuarniveauet, mens andre kan opleve, at højere vurderinger trækker ejendomsskatterne op. Reglerne for, hvordan og hvornår valuarvurderinger må anvendes, er desuden blevet strammet politisk. Bruger foreningen den offentlige vurdering, er det værd at undersøge, om en kommende ny vurdering vil påvirke både pris og afgift.
Hvad betyder det for dig som køber?
Find altid ud af, hvilken vurderingsmetode foreningen bruger – det fremgår af regnskabet og af nøgleoplysningsskemaet. En forening med valuarvurdering er typisk dyrere, men prisen afspejler markedet bedre. En forening på offentlig vurdering eller anskaffelsespris kan være et "røverkøb", men her er ventelisterne ofte meget lange, netop fordi boligerne er billige. Vigtigst: vurder prisen sammen med foreningens gæld, ikke hver for sig.
Ofte stillede spørgsmål
Hvem laver en valuarvurdering?
En valuar – en ejendomsmægler med særlig efteruddannelse i værdiansættelse af
erhvervs- og udlejningsejendomme. Foreningen bestiller og betaler for vurderingen.
Hvor ofte skal vurderingen fornyes?
Vurderingen indgår i det årlige regnskab og opdateres typisk en gang om året. Det er
generalforsamlingen, der beslutter, hvilken vurdering der lægges til grund for andelskronen.
Kan andelskronen falde?
Ja. Hvis en ny vurdering er lavere end den forrige, falder formuen og dermed andelskronen.
Derfor er en høj andelskrone ikke en garanti – den kan ændre sig fra år til år.
Er en valuarvurderet forening farlig at købe ind i?
Ikke i sig selv. Risikoen opstår, når en høj vurdering kombineres med stor gæld og risikable
lån. Læs regnskabet og kig på gælden, før du vurderer prisen.
Kilder og læs mere
- Andelsboligforeningsloven (bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber) – reglerne om maksimalpris og værdiansættelse.
- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) – vejledninger om vurdering og andelskrone.
- Vurderingsstyrelsen (vurderingsportalen) – om de offentlige ejendomsvurderinger.